[Translation from English to Japanese ] The full effects of the economic crisis were felt in Portugal in 2008 and had...

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The full effects of the economic crisis were felt in Portugal in 2008 and had an almost immediate impact on property investment. The misgivings of institutional investors, allied with the scarcity or virtual non-existence of funding for the property sector, had a severe effect on the market. After two years’ growth of around 30% in transactions,
2008 was down more than 60% over the preceding year,
at just over 500 million euro. Notwithstanding slight growth in 2009, the market remained depressed, with transactions of around 590 million euro.

Translation / Japanese

2008年、ポルトガルでは経済危機の影響を全面的に受け、不動産投資にほぼ即時の影響がでた。不動産分野の投資不足または実在しない仮想投資と連携していた機関投資家の懸念が、市場に危機的な影響を与えていた。2年で約30%の取引成長のあと、2008年は前年より60%以上も下落し、5億ユーロをやっと超える程度となった。2009年のわずかな成長にも関わらず、約5億9千万ユーロの取引と市場は低迷した。

Translation / Japanese

経済危機の最大限の影響は、２００８年にポルトガルで現れ、ほとんど即座に、不動産投資に影響を与えた。　機関投資家の不安感は、不動産部門への資金が不足していること、あるいは、なくなったこととあいまって、市場に厳しい影響を与えた。　　取引高が２年間で約３０％増加した後、２００８年には、前年比６０％以上の減少となり、５億ユーロをほんの少し超えた程度の取引高となった。　２００９年にはわずかに成長したが、市場は、５億９千万ユーロ近辺の取引高で、停滞したままである。　　

Translation / Japanese

経済危機の完全な効果はポルトガルでは、2008 年に感じていた、特性の投資のほとんど即時影響を与えたました。不足または仮想非、不動産セクターの資金調達の存在と、同盟国、機関投資家の懸念に、市場に重大な影響を持っていた。トランザクションの約 30 ％ の成長の 2 年後、わずか 5 億ユーロで2008 年よりも 60 ％ ダウン前 1 年以上でした。2009 年のわずかな成長にもかかわらず、市場は約 5 億 9000 万ユーロの取引と落ち込んで残りました。

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The second half of the year did see the first signs of recovery in the European economy however, consequently giving property markets a lift in the first three months of 2010, with a level of guarded optimism in the market when occupational activity stirred slightly from its state of lethargy and a number of investors returned with the aim of studying the market and making the odd transaction. n the second quarter however, concerns over the sustainability of European sovereign debt as well as depressing news on the Portuguese national economy took its toll on the occupational market and on investment activity.

Translation / Japanese

今年の後半は、欧州経済の回復の最初の兆候を見られます。しかし、従ってプロパティを与える 2010 年楽観少し無気力の状態と、市場を勉強し、奇数のトランザクションを作る目的で返される投資家の数から、職業活動を攪拌する市場でのレベルを持つ最初の 3ヶ月でエレベーターを市場します。第 2 四半期のただし、欧州ソブリン債務の持続可能性への懸念だけでなく、ポルトガルの国民経済への凶報は、労働市場と投資活動への通行料を取りました。

Translation / Japanese

しかしながら、続いて市場の保護された楽観論の1レベルで、2010年の最初の3か月に不動産市場にリフトを与え、わずかに不活発のその状態、および市場を研究した時に、奇妙な処理をする目的で返された多くの投資者から撹拌された職業活動で、下半期は、ヨーロッパの経済回復の最初のサインを見出しました。
n、第2・四半期はしかしながら、ポルトガルの国家経済に関する押し下げニュースと同様にヨーロッパの公的債務の持続性に対する懸念も、職業の市場、および投資活動に打撃を与えました。

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January to June 2010 witnessed 18 transactions, totalling 240 million euro, at an average lot size of 13 million euro. The Portuguese market is clearly dominated by institutional investors with international funds focusing on retail sectors and prime office space. Domestic funds are typically more interested in office and industrial assets, as well as in smaller retail property with limited management requirements. For domestic investors, diversification in terms of property assets has been, to a large extent the reason for their market entry, with highly satisfactory risk-related returns and low correlation levels with financial markets.

Translation / Japanese

２０１０年の１月から６月にかけて、１８の取引があり、１件あたり平均１３百万ユーロで、その合計は、２億４千万ユーロに達した。　　ポルトガルの市場は、明らかに、小売部門と優良なオフィス物件に照準を合わせた国際的な資金を有する機関投資家に支配されている。　国内資金は、例によって、オフィスや工業資産、そして、ほとんど管理する必要のないより小規模な小売向け不動産により高い関心がある。国内投資家にとって、不動産資産に関する多様化は、非常に満足度の高いリスクへのリターンと金融市場との低い相関関係とともに、大いに、市場参入の理由となっている。　　

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2010年6月〜1月は、多くの平均サイズ 1300 万ユーロの 2 億 4000 万ユーロの合計 18 のトランザクションを目撃しました。ポルトガル市場は明確に国際資金の小売部門と首相のオフィス スペースを中心と機関投資家によって支配されます。国内資金の限られた管理要件を持つ小規模な小売プロパティだけでなく、オフィスおよび産業資産に通常興味を持っています。国内投資家は、不動産資産の面で多様化がかなりの程度まで、金融市場と満足度の高いリスクに関連する収益との相関が低いレベルを持つ彼らの市場参入の理由となっています。

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Retail and office space are still the sectors most in demand.
A certain level of investment in the industrial and hotel sectors has been noted since the start of this decade, as well as several one-off deals involving hotels and educational facilities. The residential sector has always been the poor cousin
in terms of investment market activity, owing to a highly unprofessional rental market and legal environment which
is not in line with institutional investors’ requirements.
Since 2008, however, several asset management companies have formed a “Property Investment Fund for Housing Rentals” and nowadays a larger share of investment has been channelled into the residential investment market.

Translation / Japanese

小売店やオフィス スペースは、まだ最も需要のセクターです。一定の投資産業やホテルの分野では、ホテルと教育施設を含むいくつかの 1 回限りの取引と同様にこの 10 年の開始以来指摘されています。住宅部門は、常に貧しいいとこをされています。
非常に専門外のレンタル市場および法的環境のための投資の市場活動の面では機関投資家の要件に沿ってではないです。しかし、2008 年以来いくつかの資産運用会社は、「プロパティ投資ファンドの住宅レンタル」を形成しています。この頃は投資のシェア拡大住宅投資市場に送り込まれています。

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The retail sector’s domination derives from the excellence of its performance since the 1990s. Today’s more mature market and the less positive effects of the crisis in the sector, may contribute towards a change in this trend. Prime products in Portugal’s retail market sector will, however, always be in the sights of major international investors, based on historical performance and resilience even in times of crisis. The evolution of market values as shown by yields (capitalisation rates of rents in perpetuity) accurately reflects the investment market’s global development. Prime yields, in the 1990s were very high on relatively low asset values in comparison to other European markets.

Translation / Japanese

小売部門の優勢は、１９９０年代以来、この部門が良いパフォーマンスを出してきたことによる。　この傾向は、今日のより成熟した市場と、この部門における危機のあまりよくない影響によって、変わることになるかもしれない。　しかしながら、ポルトガルの小売市場部門の優良物件は、これまでのパフォーマンスの良さと危機の時においてさえ素早い回復を見せたことから、いつも、主要な国際投資家の目にとまるだろう。　利回り（永久賃貸料の投資比率）によって示される市場価値の進化は、投資市場の世界的な発展を正確に反映している。　優良な利回りは、１９９０年代には、他のヨーロッパ市場と比べて低い資産価値の割には、大変高かった。

Translation / Japanese

小売部門の支配は1990 年代以来、パフォーマンスの卓越性から派生します。今日のより成熟した市場と部門では、危機の以下の正の効果はこの傾向の変化に向かって貢献するかもしれない。プライム製品ポルトガルの小売市場部門でただし、常に観光スポットの歴史的パフォーマンスと復元性危機の時代にもに基づいて主要な国際的な投資家をされます。進化の市場利回り （時価総額料金） 賃料永久の正確に示すように値の投資市場のグローバルな開発を反映します。1990 年代のプライム利回りは、他の欧州市場と比較して比較的低い資産価値を非常に高かった。

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The domestic market’s evolution and greater professionalism, together with a consequent increase in asset values, explains the falls in yields in all sectors over subsequent years. The effects of the international crisis were first felt in Portugal in 2008 meanwhile, with the beginning of the upwards trajectory of market yields translating into considerable losses in value. Prime yields, from June 2008 to June 2010 increased 150 basis points to 7% for office space, 6.25% for retail operations and 8.25% for the industrial sector, as at the end of the first of quarter 2010.

Translation / Japanese

資産価値の増加は必然と一緒に国内市場の進化と高いプロ意識は、その後長年にわたってすべてのセクターの利回りの滝について説明します。国際危機の影響は、まず 2008 年にポルトガルで感じていました。一方の初めと、上向きに軌道市場の利回り大きな損失値に変換します。2008年6月から2010年6月に内閣総理利回りは、2010年第1四半期の終わりのように、オフィススペースの7％、小売事業のための6.25％と産業部門のための8.25パーセントに150ベーシス·ポイント増加しました。

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4. Property investment funds (FIIs)
The property investment funds industry in Portugal dates back to 1987, following the implementation of Decree Law 1/87 of 03 January 1987, regulating the activity of property investment funds in Portugal. According to the latest data supplied by securities watchdog CMVM, the property investment funds industry currently has around 12.3 billion euro in assets under management. These assets are split up into more than 250 investment funds of which 94% are closed-end funds administered by 52 fund managers. Open ended funds, in spite of being fewer in number, account for 46% of the sector at around 4.86 billion euro.

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4. 不動産投資ファンド （FIIs）
ポルトガルでの不動産投資ファンド業界は１９８７年にさかのぼりる、１９８７年 １ 月 ３日の令法 １/８７の実装を次の日付には、ポルトガルのプロパティ投資ファンドの活動を規制します。有価証券のウォッチドッグCMVMによって供給最新のデータによると、不動産投資ファンド業界が現在約 １２３ 億ユーロの資産管理の下で持っています。これらの資産は、９４％は５２のファンド·マネージャーによって管理さクローズドエンド型ファンドである２５０以上の投資ファンドに分割されます。数の少ないにもかかわらず、オープン エンド資金部門で約 ４８ 億 ６０００ 万ユーロの ４６％ を占めます。

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Notwithstanding the number of active funds, there is a high degree of concentration in this industry with the top three investment funds accounting for more than 20%, in value terms,of the volume of assets under management, at around 2.5 billion euro. Caixa Geral de Depósitos Group fund Fundimo manages the largest domestic property fund. The fund, also known as Fundimo, has more than 1 billion euro in assets.

5. Foreign investment in property
The property investment market in Portugal came on to the radar of foreign investors when Portugal joined the euro in 1999.
The reduction of foreign exchange risk and the positive evolution of the retail and office sectors acted as a magnet for foreign investment.

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アクティブファンドの数を立って、一番上の3つの投資ファンドが20％以上を占めていて、この業界の集中度が高いと、そこにはありません。
値の面では、運用資産は約 25 億ユーロ。カイシャノバ ジェラール山脈デ Depósitos グループの基金ファンヂィモ （Fundimo） 最大の国内の不動産ファンドを管理します。また、ファンヂィモ（Fundimo）として知られているファンドは、資産は10億以上のユーロを持っています。

5. 海外投資のプロパティ
ポルトガルは 1999 年にユーロに参加するとポルトガルでの不動産投資市場外国人投資家のレーダーに来ました。外国為替リスクおよび小売店やオフィス部門の正進化の減少は外国投資のための磁石を務めました。

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Albeit classified as an emerging market at the time, asset value growth potential was high, associated with a track record of rent stability providing controlled risk for more conservative investors. The Portuguese market has, since then, been generating interesting levels of return, particularly in the case of core products, with a certain resilience to the crisis while, at the same time, generating better performance than in some other European countries.More than 4 billion euro has been invested by Germans, French, Dutch, American, British and others over the last 14 years and more than 50 international investors have invested directly or indirectly in Portugal since the country joined the Euro.

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新興市場として時に分類されるとはいえ、資産価値の成長の可能性より保守的な投資家のための管理されたリスクを提供する家賃の安定性の実績に関連付けられている高されました。ポルトガル語市場以来、興味深いレベル特にコア製品の場合、戻り値ので、一定の弾力性を同時にいくつか他のヨーロッパ諸国よりも高いパフォーマンスを生成する危機ながら、生成されて。以上 40 億ユーロ ドイツ人、フランス語、オランダ語、アメリカ、イギリスなどによって最後の 14 年間されている、以来、国はユーロに加盟国際投資家よりも 50 直接または間接的にポルトガルで出資が。

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This figure could have been higher as the Portuguese market was, on occasions, simply not large enough to supply sufficient products in terms of number, quality and/or scale, to fully meet the demand recorded at the time. Most investment has been made in the retail sector and almost invariably in medium and large scale retail schemes, areas where there is less focus from local investors, owing to questions of scale and lack of specialisation. Foreign investors have also targeted the larger prime office assets, typically lot sizes over 20 million euro.

Translation / Japanese

ポルトガルの市場があったとしてこの図は、機会に、数、品質及び/又はスケールの面で十分な製品を供給することが完全に一度記録された需要を満たすのに十分な大きさではない、単純に高くなっていた可能性があります。ほとんどの投資とほぼ変わらず中規模および大規模のスケール小売スキーム、小さい焦点は地元の投資家からの多いエリア、おかげスケールの質問へと専門化の欠如でほとんど常に小売部門で行われたとされています。外国人投資家はまた大きい首相のオフィス資産対象を持って、通常多くの 2000 万ユーロ以上サイズします。