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FIRST DIVISION

[G. R. No. 127094.  February 6, 2002]

ALEJANDRIA PINEDA and SPOUSES ADEODATO DUQUE, JR.,

and EVANGELINE MARY JANE DUQUE, petitioners,

vs. COURT OF APPEALS and SPOUSES NELSON BAÑEZ

and MERCEDES BAÑEZ, respondents.

D E C I S I O N
PARDO,

The Case

The case is an appeal via certiorari from the decision of the Court of

Appeals,[1] affirming that of the Regional Trial Court, Quezon City, Branch 76,

declaring that the Bañez spouses are the lawful owners of the property in

question and the petitioners could not convey title to the Duque spouses who

were buyers in bad faith.

第1部
[2002年2月6日、G. R. No. 127094]
原告、ALEJANDRIA PINEDA、ADEODATO DUQUE, JR.、EVANGELINE MARY JANE DUQUE夫妻。
被告、高等裁判所、NELSON BAÑEZ、MERCEDES BAÑEZ夫妻。

判決
PARDO

事案
本件は、高等裁判所の判決の裁量上訴による上訴である。[1] 地方裁判所、ケソン・シティ、76支部の判決を支持し、Bañez夫妻が当該不動産の法律上の所有者であり、原告は悪意の買主であるDuque夫妻に権利を譲渡できないことを宣言する。

“WHEREFORE, premises considered, the decision appealed from is AFFIRMED with the modification that rental payments should commence on January 1986 (not August 1985) and appellants are liable for attorney’s fees only in the sum of P50,000.00.”[7]
On June 26, 1996, petitioners filed a motion for reconsideration of the above quoted decision.[8] On November 7, 1996, the Court of Appeals denied the motion.[9]
Hence, this appeal.[10]
The Issue
The issue raised is whether petitioners validly acquired the subject property.

「したがって、前提を考慮すると、上訴された判決は次のように修正して支持される。すなわち賃貸料の支払いを1986年1月（1985年8月ではない）に開始しなくてはならず、上訴人は50,000.00ペソの弁護士費用についてのみ法的責任がある。」[7]
1996年6月26日に、原告は上記引用の判決の再審の申し立てを提起した。[8]
1996年11月7日、高等裁判所は申し立てを棄却した。[9]
したがって、この上訴である。[10]
論点
提起された論点は、原告が適法に当該不動産を取得したかどうかである。

“8. Ordering plaintiffs spouses Bañez to reimburse defendants spouses the sum of P 100,000.00 representing the amount they received when said defendants Duques offered a proposal to buy the premises in question (Exh. N, p. 487, dated July 24, 1987), with interest at the legal rate, which amount however shall be deducted from the accumulated past rentals due the plaintiffs;
“9. Ordering defendant Pineda to pay plaintiffs the sum of P200,000.00 by way of moral damages, plus the sum of P 100,000.00 by way of exemplary damages;
“10. Ordering defendants spouses Duques to pay plaintiffs Bañezes the sum of P 100,000.00 by way of moral damages, plus the sum of P50,000.00 by way of exemplary damages;

「8.　原告Bañez夫妻に、被告人Duquesが当該物件の購入を提案すると言われたとき（1987年7月24日の添付書類、N、487ページ）に受け取った額である100,000.00 ペソを被告夫妻に弁済するよう決定。法定利息込み。ただし、その額は原告に支払うべき過去の賃貸料総額から差し引かれる。」
「9.　被告人Piendaに、人格的損害による200,000.00ペソ、および懲罰的損害賠償による100,000.00ペソを原告に支払うよう決定。」
「10.　被告人Duques夫妻に、人格的損害による100,000.00ペソ、および懲罰的損害賠償による50,000.00ペソを原告Bañezesに支払うよう決定。」

“6. Ordering herein defendants Adeodato Duque, Jr. and Evangeline Mary Jane Duque, their heirs, and assigns, and all persons claiming under them to vacate and peacefully surrender possession of the premises in question located at no. 32 Sarangaya St., White Plains, Quezon City. Afterwhich, said defendants, their heirs and assigns are likewise ordered to respect and not to molest the peaceful possession of plaintiffs spouses Bañezes over the premises in question;
“7. Ordering defendants spouses Duques to pay plaintiffs the sum of P10,000.00 monthly rentals since August 1985 until they shall have peacefully surrendered physical possession of the premises in question to plaintiffs;

6.　この中で被告Adeodato Duque, Jr.とEvangeline Mary Jane Duque、その相続人、譲受人および権利を主張するすべてのものに対し、ケソン・シティ、ホワイト・プレインズ、Sarangaya通り32番地の当該物件を明け渡し、穏当に所有物を引き渡すよう決定する。その後、被告人、相続人、譲受人は、同様に当該物件を原告Bañezes夫妻が穏当に所有することを尊重し、これを妨げないよう決定する。
7.　被告Duques夫妻に、1985年8月から、当該物件の物理的所有を原告に穏当に引き渡すまで、月10,000.00ペソの賃借料を原告に支払うよう決定する。

“4. Declaring as null and void ab-initio that certain “Agreement to Sell” dated December 18, 1988 (Exh. 1) executed by and between defendant Alejandria Pineda and spouses defendants Adeodata C.Duque, Jr. and Evangeline Mary Jane Duque, over the house and lot in question;
“5. Declaring alleged vendees, defendants Adeodato Duque, Jr. and Evangeline Mary Jane Duque as purchasers in bad faith of the house and land in suit and as builders in bad faith over whatever improvements introduced by them in the house and lot in question;

4.　当該家屋と土地について、被告Alejandria Pinedaと被告Adeodata C.Duque, Jr. 、Evangeline Mary Jane Duque夫妻の間で締結された1988年12月18日の「売買契約」（添付書類1）は、遡及的無効であると宣言する。
5.　申し立てられた買主である、被告 Adeodato Duque, Jr.とEvangeline Mary Jane Duqueは、係争中の家屋と土地について悪意の買主であり、当該家屋と土地に持ち込んだいかなる建物についても悪意の建築者であることを宣言する。

“3. Declaring as null and void that TCT No. T-338857 (Exh. H) of the land records of Quezon City, issued January 03, 1986 in the name of Alejandria (dra) B. Pineda, widow, of legal age, Filipino and the Register of Deeds of Quezon City, after the finality of this decision, is hereby ordered to cancel said Certificate of Title and, in lieu thereof, to issue a new Certificate of Title in the name of plaintiffs Nelson S. Bañez, married to Mercedez Bañez, both of legal age, Filipinos and residents of No. 32 Sarangaya St., White Plains, Quezon City, covering the lot in question.

3.　法定年齢のフィリピン人の未亡人Alejandria (dra) B. Pinedaの名による、1986年1月3日発行のケソン・シティの土地記録のTCT No. T-338857（添付書類H）は無効であることを宣言する。そしてケソン・シティの不動産譲渡証書の記録は、この判決が終局した後、権利証書がこれにより無効となり、その代わりに、ケソン・シティ、ホワイト・プレインズ、Sarangaya通り32番地に住むフィリピン人Mercedez Bañezと婚姻した原告Nelson S. Bañez（両者共に法定年齢）の名による新しい権利証書を発行することを命じる。

“On September 3, 1987, the present complaint was filed before the court a quo. Since the record of this case was burned during the fire that razed the Quezon City Hall Building sometime in June 1988, the record was reconstituted upon petition of the plaintiffs Nelson S. Bañez and Mercedes Bañez, without objection from the defendant Duques. For failure to serve summons by personal delivery on defendant Alejandria Pineda, an alias writ of summons was issued by publication. After the lapse of sixty (60) days from the last publication of summons, the court, upon motion, declared Pineda in default in its order dated March 4, 1988. Thereafter, defendant spouses Adeodato and Evangeline Mary Jane L. Duque,

1987年9月3日、現在の不服申し立てが下級審に提起された。本事案の記録は、1988年6月のケソン・シティホールの建物が倒壊した火事で消失したため、記録は原告Nelson S. BañezとMercedes Bañezの申し立てに基づいて再構成された。被告Duquesの異議はなかった。被告Alejandria Pinedaに個人的に出頭命令を渡せなかったため、出頭の第2令状が公表された。出頭命令を最後に公表してから60日が経過した後、裁判所は、申し立てにより、Piendaは1988年3月4日に命令不履行であると宣言した。その後、被告Adeodato、 Evangeline Mary Jane L. Duque夫妻、

“During that meeting, an agreement was reached by the appellants and the appellees for the sale of the property at $89,000.00. Appellees alleged that the purchase price was reduced to $60,000.00 which appellants failed to pay (pp. 40- 41, November 10, 1989, TSN). They admitted however to have received the sum of P 100,000.00 from Atty. Duque (pp. 51-52, November 10, 1989, TSN). On the other hand, the appellants alleged that the purchase price of $89,000.00 was conditioned that all payments made to Pineda as well as expenses incurred will be considered as forming part of the purchase price (pp. 3-4, October 22, 1990, TSN). The records are silent as to what happened to this agreement.

その会合の間、上訴人と被上訴人により、89,000.00ドルで不動産を売買する合意に達した。被上訴人は、購入金額が60,000.00ドルに減額されたと主張した。上訴人はそれを払うことができなかった（TSN、1989年11月10日、40ページから41ページ）。しかし、彼らはDuqueの法定代理人から100,000.00ドル受け取ったことを認めた（TSN、1989年、11月10日、51ページから52ページ）。一方、上訴人は、89,000.00ドルの購入金額は、Piendaに対するすべての支払いが、かかった費用と同様、購入金額の一部としてみなされるという条件だったと主張した（TSN、1990年、10月22日、3ページから4ページ）。記録からは、この契約に起こったことについてはわからない。

“Appellees claim that upon their return to the Philippines on July 1987, they discovered from the Register of Deeds that the title over their White Plains property was cancelled and a new one was issued in the name of Alejandria Pineda. They also discovered a fictitious deed of sale dated September 5, 1979 in favor of Pineda. Appellees alleged that the deed of absolute sale is fictitious and their signatures a forgery (pp. 37-39, November 9, 1989, TSN). Appellants maintained that on December 22, 1986, they discovered the property was registered in the name of Pineda by virtue of a deed of sale and they informed the appellees of the existence of the deed of sale in a meeting in the United States on March 1987

被上訴人は、1987年の7月にフィリピンに戻ると、不動産譲渡証書の記録から、ホワイト・プレインズの不動産の所有権が無効となり、Alejandria Pinedaの名によって新しいものが発行されていることを知った。また、 Pinedaの利益となる1979年9月5日の偽の売買不動産譲渡証書を見つけた。被上訴人は完全な売買の不動産譲渡証書が偽造であり、彼らの署名が偽造であると主張した（TSN、1989年11月9日、37ページから39ページ）。上訴人は1986年11月22日に、不動産がPinedaの名で、売買行為の効力によって記録されたと知り、被上訴人に1987年3月のアメリカでの会合による売買行為の存在を知らせたと主張した。

“On December 18, 1984, unknown to the appellees, Alejandria Pineda and

the appellants Adeodato C. Duque, Jr. and Evangeline Mary

Jane Duque executed an ‘Agreement to Sell’ over the White Plains

property whereby Pineda sold the property to the appellants for the

amount of P1,600,000.00 (Exh. “1”, p. 51, Ibid). The contract provides that:

1) upon signing of the agreement, the purchaser shall pay P450,000.00 and

the seller shall cause the release of the property from any encumbrance

and deliver to the purchaser the title to the property; 2) balance shall be

paid by the purchaser to the seller on or before the end of January 1985;

「1984年12月18日、被上訴人に知られずに、Alejandria Pinedaと上訴人Adeodato C. Duque, Jr.、Evangeline Mary
Jane Duqueは、ホワイト・プレインズの不動産の「売買契約」を締結し、それによりPinedaは上訴人に当該不動産をP1,600,000.00（同書51ページ、 添付書類“1”）で売却した。契約では、1)契約書に署名すると、買主はP450,000.00を支払い、売主は不動産のいかなる担保権も解除し、不動産の権利を買主に引き渡す、2)1985年の1月末日までに、差額を買主が売主に支払う、と規定されている。」

“In the meantime, the appellees were allowed to occupy or lease to a

tenant Pineda’s California property (Exh. “A-1”, p. 17, Ibid) and Pineda

was authorized to occupy appellees’ White Plainsproperty (Complaint; p. 8.

Records).  Pursuant to the exchange agreement, Alejandria Pineda paid

the appellees the total amount of $12,000.00 broken down as follows: 1)

$5,000.00, on January 1983; 2) $4,000.00 on April 1983; 3) $3,000.00 on

January 1985 (Exh. “C” & “D”, pp. 28; 36 Ibid).

そのあいだに、被上訴人は、賃借人Piandaにカリフォルニアの不動産を占有する、または賃貸することを許可した（同書、17ページ、添付書類 “A-1”）。そしてPiendaは被上訴人のホワイト・プレインズの不動産を占有する権限を与えられた（不服申し立て、裁判記録8ページ）。為替取り決めに従って、Alejandria Pinedaは被上訴人に、総額12,000.00ドルを以下のように分割して支払った。
1)　1983年1月に5,000.00ドル、2)1983年4月に4,000.00ドル、3)1985年1月に3,000.00ドル（同書28ページから36ページ、添付書類 “C”と “D”）。

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The 3 invoices must include the following:
• The invoice date, which must be within the last 90 days
• Your name and contact information, or your company’s name and contact information
• The names of the products you purchased
• The name and contact information for the company that sent you the invoice

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・送り状を送った会社の名前と連絡先。

送り状をeメールの返信に添付してください（例えば、PDFファイルまたはイメージファイル）

Xiaomi effect in India: Samsung, Motorola respond with new devices, price cuts

Xiaomi’s first smartphone release in India turned out to be quite a handful, as the Mi 3 sales numbers seem to suggest. In less than a month, Xiaomi has become a talking point, even if not everyone’s able to pronounce it the right way. What’s clear is the impact the Chinese phone-maker has made on the Indian market already.

Xiaomiのインドでの影響。Samsung、Motorolaが新しい機種や値下げで反応。

Xiaomiのインドでの初めてのスマートフォンの発売は、the Mi 3の売り上げ数が示しているように、かなりの影響であることがわかった。1ヶ月以内に、Xiaomiは会話の中心となった。全ての人がすぐにそれを発音できたわけではないが。明らかなことは、中国の電話機メーカーがインドの市場で与えた衝撃だ。

A couple of days back, Motorola announced a price cut of INR2000 (US$32) for its best-selling Android phone to date, the Moto G. Even though it applies to limited stocks, this is the first price cut in the Moto G since its launch five months back. Motorola, which was bought by Lenovo from Google, recently announced that it sold as many as one million phones in India through its exclusive retail partner, Flipkart. Although India has a huge number of smartphone users, one million unit sales in less than one year of operations is still a significant number.

数日前、Motorolaは今のところ最も売れているAndroid phone、the Moto GのINR2000(32米ドル)の値下げを発表した。限られた在庫に適用されるだけだが、それは5ヶ月前に売り出して以来初めての値下げだ。Motorolaは、GoogleのLenovoに買われたのだが、最近インドで唯一の小売りパートナーであるFlipcartを通して100万もの電話機を売ることを発表した。インドには多くのスマートフォンユーザがいるが、1年以内の期間で100万単位の売り上げを上げることは、意味のある数字である。

With just three phones in its kitty in India, Motorola is now the fourth largest smartphone manufacturer in the country.

A price cut at this time only goes to show that even a maker as prominent as Motorola is being intimidated by the entry of Chinese phone makers. The Moto G and the Xiaomi Mi 3 both fall in the INR10,000-14,000 (US$160-US$230) price bracket, a favorite among ‘budget’ smartphone seekers in India. However, India is a market where the number of features are generally preferred over non-quantifiable metrics such as build quality, software robustness, etc. (that happens to be the Moto G’s strong points), thus giving the Xiaomi Mi 3 an upper hand.

インドで3つの機種を作って、Motorolaはインドで4番目に大きいスマートフォンメーカーとなった。

今回の値下げで、Motorolaくらい有名なメーカーでさえ、中国の電話機メーカーの参入に脅かされることがわかった。the Moto GとXiaomiのMi 3は、両方ともINR10,000-14,000(160-230米ドル)価格帯が下がった。それはインドで「安い」スマートフォンを探している人の間では人気である。しかし、インドでは特徴の数が、構造の質やソフトウェアの強固さなどの量で表されない指標によることが一般的に好まれる(それはたまたまthe Moto Gの強みである)。したがって、XiaomiのMi 3が勝っている。

It’s not only Motorola – even the market leader Samsung is feeling the heat, apparently. Samsung has just launched a trio of budget phones, all of which are priced under INR8,000 (US$130). While these may not give the Mi 3 or Moto G a direct fight with regard to specifications, the pricing shows Samsung doesn’t want to give up its share of the pie in the budget market. In fact, the Xiaomi strategy may force other phone makers reconsider the prices of their mid-range and high-end phones too.

Motorolaだけではない。市場のリーダーであるSamsungでさえ、その激しさを感じているようだ。Samsungは3つの安い電話機を売り出した。その全てがINR8,000(130米ドル)以下だ。これはthe Mi 3やMoto Gに仕様の点で直接戦いを挑むものではないが、その価格設定はSamsungが安い市場におけるパイのシェアを諦めるつもりがないことを示している。実際Xiaomiの戦略により、他の電話機メーカーは中間のそして高価格の電話機の値段についても再考しなくてはならないかもしれない。